Vistoria de imóvel: checklist completo para não errar
A vistoria é um dos momentos mais importantes na compra de um imóvel e um dos mais subestimados. A maioria dos compradores chega animada para pegar as chaves e acaba não prestando atenção nos detalhes que mais importam.
Este post foi escrito para quem está prestes a receber um imóvel novo e quer saber exatamente o que verificar, quais documentos exigir da construtora e o que fazer se encontrar problemas. Serve também para quem está comprando imóvel em São Paulo pela primeira vez e ainda não sabe o que esperar dessa etapa.
O que é a vistoria de imóvel e quando ela acontece
A vistoria é a inspeção formal do imóvel antes da entrega das chaves. Para imóveis novos, ela acontece quando a construtora conclui a obra e obtém o Habite-se, que é o documento que a prefeitura emite autorizando a ocupação do imóvel.
Nesse momento, a construtora agenda a vistoria com cada comprador. Você tem o direito de inspecionar cada ambiente do imóvel, conferir se o que foi entregue corresponde ao que foi contratado e registrar formalmente qualquer problema antes de assinar o termo de entrega.
Assinar o termo de entrega sem registrar os problemas equivale a aceitar o imóvel no estado em que está. Por isso, a vistoria merece atenção total.
Vistoria de imóvel novo: checklist completo
Leve esse checklist impresso ou no celular no dia da vistoria. Fotografe tudo que encontrar de irregular antes de assinar qualquer documento.
Paredes e teto Verifique se há rachaduras, manchas de umidade, bolhas na pintura ou desnivelamento. Bata levemente com os nós dos dedos em diferentes pontos das paredes para identificar partes ocas, que podem indicar problema de reboco.
Piso e revestimentos Caminhe por todo o piso prestando atenção em sons ocos ao pisar, que indicam que o revestimento não está bem fixado. Verifique se há peças quebradas, trincadas, com tonalidade diferente das demais ou com rejunte mal acabado.
Esquadrias: portas e janelas Abra e feche todas as portas e janelas. Elas precisam deslizar sem esforço, fechar com vedação adequada e travar corretamente. Verifique se os batentes estão alinhados e se há folgas excessivas.
Hidráulica Abra todas as torneiras e chuveiros e verifique a pressão da água. Acione a descarga de todos os vasos sanitários. Verifique se há vazamentos visíveis embaixo das pias e atrás dos vasos. Teste a água quente se o imóvel tiver aquecedor.
Elétrica Leve um carregador de celular para testar todas as tomadas. Acione todos os interruptores e confirme que as lâmpadas dos ambientes correspondentes acendem. Verifique se o quadro de disjuntores está identificado corretamente por ambiente.
Áreas molhadas: banheiros e cozinha São os ambientes com maior risco de problema. Verifique impermeabilização no box do chuveiro, entorno da pia e rodapés. Molhe as paredes do box e observe se a água escoa corretamente pelo ralo sem acumular.
Ventilação e iluminação natural Abra todas as janelas e confirme que a ventilação e a iluminação natural estão de acordo com o que foi contratado. Imóveis na planta às vezes são entregues com janelas menores do que o projeto original.
Área de serviço e varanda Verifique o ralo da área de serviço, a saída para o varal se houver, e os pontos de gás. Na varanda, confira o guarda-corpo, a impermeabilização e o escoamento da água da chuva.
Medições Se possível, leve uma trena e meça os ambientes principais. A metragem entregue precisa corresponder à metragem contratada dentro de uma tolerância máxima de 5% conforme o Código de Defesa do Consumidor.
O que não esquecer na vistoria de imóvel novo
Além dos itens físicos, existem pontos que a maioria das pessoas ignora e que podem gerar dor de cabeça depois.
Acabamentos especificados no contrato. O contrato de compra prevê as especificações técnicas do imóvel, como tipo de revestimento, marca dos metais, modelo dos equipamentos. Compare o memorial descritivo com o que foi entregue. Substituições não autorizadas pela construtora podem ser contestadas.
Áreas comuns. A vistoria não é só do apartamento. As áreas comuns do condomínio, como hall, elevadores, academia e piscina, também precisam estar de acordo com o que foi prometido no material de vendas. Registre qualquer divergência junto ao síndico provisório.
Data e protocolo. Exija um termo de vistoria assinado pela construtora com todos os problemas registrados e prazo formal para resolução. Sem protocolo escrito, fica difícil cobrar os reparos depois.
ART, AVCB, CLCB e demais laudos técnicos
Esse é o ponto que mais passa despercebido pelos compradores. Na entrega de um imóvel novo, a construtora é obrigada a apresentar uma série de documentos técnicos que atestam a segurança e a regularidade da obra. Exija todos eles.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
A ART é um documento fornecido por engenheiro por meio do CREA. A RRT é o equivalente emitido por arquiteto pelo CAU. Ambos têm a mesma finalidade: atestam que um profissional habilitado se responsabiliza tecnicamente pela obra ou serviço executado. Para imóveis novos, devem existir ARTs do projeto estrutural, do projeto elétrico, do projeto hidráulico e da execução da obra. Peça cópias de todas.
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
O AVCB é o documento que comprova que o imóvel atende às condições mínimas de segurança contra incêndio e pânico, garantindo que a edificação possui os sistemas de prevenção e combate a incêndio exigidos por lei. Para emissão do AVCB, o Corpo de Bombeiros realiza uma vistoria presencial no local.
O AVCB condomínio residencial é obrigatório desde 2019 e a responsabilidade por obter o documento é da construtora responsável pelo projeto. Se a construtora não apresentar o AVCB na entrega, o condomínio está em situação irregular. Não aceite a entrega sem esse documento.
CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros)
O CLCB é exigido para imóveis de baixo risco, como residências unifamiliares e comércios com até 200m². O AVCB é exigido para imóveis de médio e alto risco, como edifícios, hospitais e escolas. Para apartamentos em condomínio, o documento exigido é o AVCB, não o CLCB.
Habite-se
O Habite-se é o alvará emitido pela prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel. Sem ele, o imóvel tecnicamente não pode ser habitado. A construtora só pode entregar as chaves após a obtenção do Habite-se.
Laudo de instalações elétricas
Deve ser emitido por engenheiro eletricista com ART, atestando que as instalações estão de acordo com as normas técnicas da ABNT, especialmente a NBR 5410.
Laudo de instalações hidráulicas
Atesta que a rede de água, esgoto e gás foi executada conforme o projeto aprovado e as normas vigentes.
SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas)
Para a renovação do AVCB, é exigido o atestado do SPDA. Para imóveis novos, o sistema de para-raios precisa estar instalado e documentado com laudo técnico e ART do responsável.
Devo contratar um profissional para a vistoria
Para imóveis de maior valor ou quando você não tem familiaridade com construção, sim. Um engenheiro civil ou arquiteto contratado por você, sem vínculo com a construtora, faz uma vistoria técnica independente e emite um laudo com todos os problemas identificados.
O custo varia entre R$ 500 e R$ 1.500 dependendo da metragem e do profissional. Considerando o valor do imóvel, é um custo pequeno para garantir que você não vai descobrir problemas graves depois da entrega.
Se optar por fazer a vistoria sozinho, leve esse checklist, tire fotos de tudo e não assine nenhum documento antes de registrar formalmente cada problema encontrado.
O que fazer se encontrar problemas
Registre tudo no termo de vistoria antes de assinar. A construtora tem obrigação legal de corrigir os vícios aparentes encontrados na entrega.
Se a construtora se recusar a registrar os problemas ou impuser prazo de entrega sem dar tempo para a vistoria adequada, não assine. Você tem direito a uma vistoria completa antes de aceitar o imóvel.
Após a entrega, a garantia legal para vícios aparentes é de 90 dias. Para vícios ocultos, como problemas estruturais que só aparecem com o tempo, a garantia é de 5 anos conforme o Código Civil.
Próximo passo após a vistoria aprovada
Lembre-se que além do valor do imóvel, você precisará ter disponível o ITBI, o registro em cartório e possivelmente a corretagem. Use a calculadora de custos de fechamento para saber o total antes de chegar no cartório.
Leia também: Contrato de compra e venda de imóvel: o que saber
Com o imóvel vistoriado e as chaves recebidas, o próximo passo é providenciar a escritura definitiva do imóvel e o registro no cartório de imóveis, que transfere oficialmente a propriedade para o seu nome.
Se tiver qualquer dúvida sobre o processo de compra ou sobre o que exigir na vistoria, é só chamar no WhatsApp.
Fontes:
Perguntas Frequentes sobre: Vistoria de imóvel: checklist completo para não errar
O que é vistoria de imóvel e quando devo fazer?
A vistoria é a inspeção formal do imóvel antes de você aceitar as chaves. Para imóveis novos, acontece quando a construtora conclui a obra e obtém o Habite-se. É o momento de verificar se tudo foi entregue conforme contratado e registrar qualquer problema antes de assinar o termo de entrega. Assinar sem registrar os problemas equivale a aceitar o imóvel no estado em que está.
O que verificar na vistoria de imóvel novo?
Verifique paredes e teto (rachaduras, umidade, bolhas na pintura), piso e revestimentos (peças ocas, quebradas ou com rejunte mal acabado), esquadrias (portas e janelas devem abrir, fechar e travar corretamente), hidráulica (pressão da água, vazamentos, funcionamento de descargas), elétrica (todas as tomadas e interruptores), e áreas molhadas com foco em impermeabilização. Leve uma trena para conferir as metragens, que precisam corresponder ao contratado dentro de uma tolerância máxima de 5%.
Quais documentos devo exigir na entrega do imóvel novo?
Exija Habite-se, ART do projeto estrutural, elétrico e hidráulico, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), laudo das instalações elétricas e hidráulicas e laudo do SPDA (para-raios). O AVCB é obrigatório para condomínios residenciais desde 2019 e a responsabilidade de obtê-lo é da construtora. Não aceite a entrega sem esses documentos.
O que é o AVCB e por que ele é obrigatório?
O AVCB é o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, documento que comprova que o imóvel atende às condições mínimas de segurança contra incêndio e pânico. Para condomínios residenciais, é obrigatório desde 2019 e deve ser obtido pela construtora antes da entrega. Para ser emitido, o Corpo de Bombeiros realiza uma vistoria presencial verificando sistemas de combate a incêndio, saídas de emergência, extintores, iluminação de emergência e sinalização.
Qual a diferença entre AVCB e CLCB?
O AVCB é exigido para edificações de médio e alto risco, como edifícios residenciais, hospitais e escolas. O CLCB é destinado a imóveis de baixo risco, como residências unifamiliares e pequenos comércios com até 200m². Para apartamentos em condomínio, o documento exigido é o AVCB, não o CLCB. Ambos são emitidos pelo Corpo de Bombeiros e têm validade de 1 a 5 anos dependendo do tipo de edificação.
O que é ART e por que ela importa na vistoria?
A ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica, documento emitido por engenheiro pelo CREA, que atesta que um profissional habilitado se responsabiliza pela obra ou serviço executado. Para imóveis novos devem existir ARTs do projeto estrutural, elétrico, hidráulico e da execução da obra. Sem ART, não há responsável técnico formal pelo que foi executado, o que dificulta qualquer reparação judicial em caso de problema.
Devo contratar um profissional para fazer a vistoria?
Para imóveis de maior valor ou quando você não tem familiaridade com construção, sim. Um engenheiro civil ou arquiteto contratado por você faz uma vistoria técnica independente e emite um laudo com todos os problemas identificados. O custo fica entre R$ 500 e R$ 1.500 dependendo da metragem. Considerando o valor do imóvel, é um investimento pequeno para evitar descobrir problemas sérios depois da entrega.
Qual o prazo de garantia de um imóvel novo?
Para vícios aparentes, identificáveis na vistoria, o prazo de reclamação é de 90 dias após a entrega. Para vícios ocultos, como problemas estruturais que aparecem com o tempo, a garantia é de 5 anos conforme o Código Civil. Se a construtora se recusar a registrar os problemas ou corrigir os defeitos apontados na vistoria, o comprador pode acionar o Procon ou a Justiça.
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