ITBI: o guia completo para não pagar a mais no seu imóvel

Se você está comprando um imóvel, já deve ter se deparado com a sigla ITBI na lista de custos da transação. Ele aparece quase sempre como uma surpresa no orçamento, e a falta de informação faz com que muitos compradores paguem mais do que deveriam ou deixem de aproveitar isenções às quais teriam direito.

Entender o ITBI não é complicado, mas exige atenção aos detalhes. Cada município tem suas próprias regras, alíquotas e critérios de isenção. E desde 2021, uma decisão do Supremo Tribunal Federal mudou a forma como o imposto deve ser calculado, abrindo espaço para contestações em todo o país.

Neste guia completo, você vai entender o que é o ITBI, como ele é calculado, em quais situações você pode ser isento, como ele funciona nos financiamentos imobiliários, o que mudou com a decisão do STF e o que fazer se o valor cobrado pela prefeitura estiver errado.

O que é o ITBI

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo cobrado pelos municípios sempre que um imóvel muda de proprietário por meio de um ato oneroso, ou seja, quando há algum tipo de contraprestação financeira envolvida, como acontece na compra e venda, na permuta e na dação em pagamento.

O ITBI está previsto no artigo 156 da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para instituir e arrecadar esse imposto. Por isso, cada prefeitura define sua própria alíquota, sua própria base de cálculo e suas próprias regras de isenção dentro dos limites estabelecidos pela legislação federal.

É importante não confundir o ITBI com outros impostos que também envolvem imóveis. O IPTU, por exemplo, é cobrado anualmente sobre a propriedade do imóvel, independentemente de haver qualquer transação. Já o ITCMD é o imposto cobrado em casos de herança e doação, situações em que não há pagamento pelo imóvel. O ITBI só existe quando há compra e venda ou outra forma de transmissão onerosa.

Quem paga o ITBI

A responsabilidade pelo pagamento do ITBI é do comprador. Essa é a regra geral prevista no Código Tributário Nacional e adotada pela maioria dos municípios brasileiros.

Na prática, nada impede que comprador e vendedor negociem entre si quem vai arcar com esse custo. Não é incomum que em algumas transações o vendedor assuma o pagamento do ITBI como parte da negociação. Se você ainda tem dúvida sobre quem paga o ITBI na compra do imóvel, entenda a regra legal e o que pode ser negociado.. Mas do ponto de vista legal e fiscal, a obrigação é do adquirente do imóvel.

Isso tem uma consequência prática importante: se o ITBI não for pago, a prefeitura vai cobrar do comprador, não do vendedor. E sem a quitação do ITBI, o cartório de registro de imóveis não vai lavrar a escritura nem registrar a transferência do imóvel. Ou seja, sem pagar o ITBI, a compra não se conclui oficialmente.

Como o ITBI é calculado

O cálculo do ITBI envolve dois elementos principais: a base de cálculo e a alíquota.

A alíquota é o percentual definido por cada município. Na maioria das cidades brasileiras, ela varia entre 2% e 3%. Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3%. Em algumas cidades menores, pode ser menor. Vale sempre verificar a legislação do município onde o imóvel está localizado.

A base de cálculo é o valor sobre o qual a alíquota é aplicada. E é aqui que mora a maior parte das dúvidas e das controvérsias em torno do ITBI.

Historicamente, muitas prefeituras adotavam como base de cálculo o valor venal de referência do imóvel, que é um valor estimado pelo próprio município para fins fiscais. O problema é que esse valor muitas vezes era superior ao valor real da transação, fazendo com que o comprador pagasse ITBI sobre um valor maior do que o preço efetivamente pago pelo imóvel.

Em 2021, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.113 e definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do negócio declarado pelo contribuinte, e não o valor venal arbitrado pela prefeitura quando este for superior. Essa decisão foi um marco importante e será detalhada mais adiante neste guia.

Exemplo prático de cálculo:

Imóvel comprado por R$ 500.000, com alíquota de 3%.

ITBI = R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000

Se a prefeitura tentasse aplicar a alíquota sobre um valor venal de referência de R$ 600.000, o ITBI seria de R$ 18.000. A diferença de R$ 3.000 seria indevida com base na decisão do STF.

O ITBI e o financiamento imobiliário

Quando o imóvel é comprado por meio de financiamento bancário, o ITBI continua sendo devido, mas há particularidades importantes que o comprador precisa conhecer.

No financiamento com alienação fiduciária, que é o modelo mais comum atualmente, o imóvel fica em nome do banco como garantia até que o financiamento seja quitado. Nesse tipo de operação, tecnicamente ocorrem duas transmissões: a do vendedor para o comprador e a do comprador para o banco como garantia.

Durante muito tempo houve discussão sobre se o ITBI deveria incidir apenas sobre o valor da compra ou também sobre o valor dado em garantia ao banco. O STF definiu, no mesmo julgamento de 2021, que o ITBI só incide sobre o valor da transmissão efetiva, ou seja, o preço pago pelo imóvel. A parcela relativa à garantia fiduciária é imune ao imposto.

Na prática, isso significa que em um financiamento imobiliário o ITBI deve incidir apenas sobre o valor declarado na transação, e não sobre qualquer valor adicional que a prefeitura tente atribuir ao imóvel por conta da operação de garantia.

Outro ponto relevante é que o ITBI geralmente não pode ser incluído no financiamento. É um custo à parte que o comprador precisa ter disponível no momento da transação, junto com outros custos como as despesas cartorárias e o registro do imóvel. No planejamento financeiro de uma compra, o ITBI costuma representar de 2% a 3% do valor do imóvel, o que pode ser um valor significativo dependendo do preço do bem.

Antes de fechar qualquer conta, vale simular o financiamento para ter clareza sobre parcelas, entrada necessária e renda mínima exigida, e só então calcular o ITBI sobre o valor real da transação.

Quando o ITBI não é cobrado

A Constituição Federal e as legislações municipais preveem situações em que o ITBI não incide ou é reduzido. Conhecer essas hipóteses pode representar uma economia considerável.

Imunidade na integralização de imóvel em pessoa jurídica

O artigo 156 da Constituição estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Em linguagem simples, se você vai transferir um imóvel de sua propriedade para o capital social de uma empresa, essa operação é imune ao ITBI.

Há, porém, uma exceção importante: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Se a empresa tem como atividade principal essas atividades, o ITBI é devido normalmente.

Imunidade em fusões, incorporações e cisões empresariais

Da mesma forma, quando imóveis são transferidos entre empresas em razão de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, a Constituição também prevê imunidade do ITBI, com a mesma ressalva sobre a atividade preponderante da empresa.

Isenções municipais para programas habitacionais

Muitos municípios concedem isenção total ou parcial do ITBI para imóveis enquadrados em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. As condições variam bastante de cidade para cidade. Alguns municípios isentam apenas imóveis abaixo de determinado valor, outros isentam apenas a primeira aquisição de imóvel residencial, outros ainda aplicam alíquotas reduzidas para determinadas faixas de renda.

Vale sempre verificar a legislação do município antes de assumir que o ITBI será cobrado integralmente. Uma consulta à Secretaria de Finanças ou à Fazenda Municipal pode revelar benefícios fiscais aos quais o comprador tem direito e que passariam despercebidos.

Leia também: Glossário Imobiliário

A decisão do STF e o que ela significa para você

Em fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Recurso Extraordinário 1.294.969, que ficou conhecido como o julgamento do Tema 1.113. A decisão foi um marco para contribuintes em todo o Brasil e mudou de forma significativa a forma como o ITBI deve ser calculado.

O STF fixou a seguinte tese: o valor do imóvel transmitido em determinado negócio jurídico é a base de cálculo do ITBI, e a alíquota não pode incidir sobre valor estabelecido unilateralmente pelo fisco, ou seja, pela prefeitura, quando este for superior ao valor declarado pelo contribuinte.

Em termos práticos, isso significa que se você comprou um imóvel por R$ 400.000 e a prefeitura quer calcular o ITBI sobre R$ 500.000 porque esse é o valor venal de referência que ela atribuiu ao imóvel, ela não pode fazer isso. A base de cálculo deve ser o valor real da transação, que é R$ 400.000.

A decisão do STF abriu caminho para que contribuintes que pagaram ITBI a maior nos anos anteriores pudessem buscar a restituição dos valores cobrados indevidamente, dentro dos limites de prescrição previstos em lei. E para quem está comprando um imóvel agora, a decisão serve como fundamento para contestar cobranças que ainda não estejam em conformidade com esse entendimento.

Como contestar o valor do ITBI cobrado

Se você recebeu uma cobrança de ITBI que parece estar acima do valor correto, seja porque a prefeitura está usando uma base de cálculo maior do que o preço da transação, seja porque você acredita ter direito a alguma isenção que não foi aplicada, é possível contestar.

Via administrativa

O primeiro caminho é o administrativo. Você pode apresentar uma impugnação ou recurso junto à Secretaria de Finanças ou à Fazenda Municipal do seu município. Nessa impugnação, você apresenta os documentos que comprovam o valor real da transação, como o contrato de compra e venda, e argumenta que a base de cálculo adotada pela prefeitura está incorreta.

Cada município tem seu próprio procedimento para esse tipo de contestação. Em alguns casos, é possível fazer tudo pela internet. Em outros, é necessário comparecer pessoalmente ao órgão responsável. O prazo para apresentar a impugnação também varia.

Via judicial

Se a contestação administrativa não for aceita, o caminho seguinte é o judicial. Com base na decisão do STF de 2021, contribuintes em todo o Brasil têm obtido decisões favoráveis na revisão de cobranças de ITBI. É possível entrar com uma ação para questionar o valor cobrado antes do pagamento ou para pedir a restituição de valores pagos a maior, observando o prazo prescricional de cinco anos.

Quando buscar orientação profissional

Antes de iniciar qualquer contestação, vale consultar um advogado especializado em direito tributário ou imobiliário. Ele vai avaliar se o seu caso tem fundamento, qual é o melhor caminho a seguir e quais são as chances de êxito. Em muitos casos, o valor a ser recuperado justifica amplamente o custo de uma assessoria jurídica.

Quanto custa o ITBI nas principais cidades do Brasil

As alíquotas variam conforme o município. Veja as alíquotas praticadas em algumas das principais cidades:

• São Paulo: 3%
• Rio de Janeiro: 3%
• Belo Horizonte: 3%
• Curitiba: 2,7%
• Porto Alegre: 3%
• Salvador: 3%
• Fortaleza: 2%
• Manaus: 2%
• Recife: 3%
• Goiânia: 2%

Esses percentuais podem mudar, e alguns municípios aplicam alíquotas diferentes para imóveis financiados, para primeiros imóveis ou para imóveis enquadrados em programas habitacionais. Sempre confirme a alíquota vigente diretamente com a prefeitura ou no site da Secretaria de Finanças do município.

O ITBI é um custo relevante em qualquer transação imobiliária, mas conhecer suas regras coloca o comprador em uma posição muito mais favorável. Saber como ele é calculado permite um planejamento financeiro mais preciso. Conhecer as isenções pode gerar uma economia significativa. E entender a decisão do STF de 2021 é fundamental para não pagar mais do que o devido.

Se o seu caso envolver alguma situação mais específica, como integralização de imóvel em empresa, contestação de valor ou pedido de isenção, o ideal é buscar orientação de um profissional especializado em direito imobiliário ou tributário. O custo dessa consulta costuma ser muito menor do que o valor que pode ser economizado ou recuperado.

Fontes e recursos confiáveis sobre ITBI:

• Portal oficial do STF — Decisão sobre fato gerador do ITBI Notícia oficial sobre o julgamento que definiu que o ITBI só é devido após o registro em cartório. https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=460486&ori=1

• STJ — Jurisprudência sobre ITBI e base de cálculo Reportagem especial do STJ reunindo os principais julgados sobre ITBI, incluindo base de cálculo e fato gerador. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/16102022-ITBI-e-IPTU-o-STJ-e-os-impostos-municipais-que-incidem-sobre-imoveis--parte-1-.aspx

• Portal Tributário — Base legal do ITBI Referência técnica sobre a legislação do ITBI, incluindo o CTN e as teses fixadas pelo STJ no Tema 1.113 sobre base de cálculo. https://www.portaltributario.com.br/artigos/itbi.htm