Contrato de compra e venda de imóvel: o que saber

O contrato de compra e venda é o documento que transforma uma intenção em obrigação legal. Antes dele, tudo é conversa. Depois dele, qualquer uma das partes que desistir sem justificativa prevista em contrato vai pagar por isso.

Já vi compradores assinar contratos sem ler, achando que "era padrão". E já vi problemas que poderiam ter sido evitados se tivessem prestado atenção em três cláusulas. Este post explica o que esse documento é, o que precisa constar nele e o que mais gera conflito na prática, para quem está comprando imóvel em São Paulo pela primeira vez ou simplesmente não quer ser pego de surpresa.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel

É o acordo formal entre comprador e vendedor que estabelece as condições da transação: preço, forma de pagamento, prazo, responsabilidades de cada parte e penalidades em caso de descumprimento.

Ele não transfere a propriedade do imóvel. Quem faz isso é o registro no cartório de imóveis após a escritura. O contrato de compra e venda é o compromisso que precede esse registro, e é tão importante quanto ele porque define o que acontece se algo der errado no meio do caminho.

Promessa de compra e venda vs contrato definitivo

Existe uma distinção que confunde muita gente.

A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é assinada antes do pagamento integral do imóvel. É comum em imóveis na planta ou quando o pagamento será parcelado. Ela cria uma obrigação de celebrar o contrato definitivo no futuro, quando as condições forem cumpridas.

O contrato definitivo de compra e venda é assinado quando o pagamento está feito ou o financiamento aprovado. A partir dele, geralmente vai-se direto para a escritura e o registro.

Em imóveis novos comprados na incorporadora, o documento que você assina no ato da compra é quase sempre a promessa de compra e venda. O contrato definitivo vem anos depois, na entrega das chaves.

O que deve constar no contrato

Esses são os pontos que precisam estar claramente escritos. Se algum deles estiver vago, peça para ser detalhado antes de assinar.

Qualificação completa das partes. Nome, CPF, estado civil, endereço e, se for pessoa jurídica, CNPJ e representante legal. Casado em comunhão universal ou parcial de bens? O cônjuge precisa assinar também.

Descrição do imóvel. Endereço completo, número da matrícula no cartório de registro de imóveis, metragem, vaga de garagem se houver. Parece óbvio, mas contrato com descrição incompleta já causou dispute judicial.

Preço total e forma de pagamento. Valor exato, parcelas, datas de vencimento, índice de correção se houver. Em imóvel na planta com pagamento durante a obra, a tabela de evolução das parcelas precisa estar no contrato ou como anexo.

Prazo de entrega. Em imóvel novo, a data prevista de entrega e o prazo de tolerância permitido pela lei (geralmente 180 dias além do prazo contratual). Se a incorporadora atrasar além desse prazo, o comprador tem direitos.

Condições de rescisão e multas. O que acontece se o comprador desistir. O que acontece se o vendedor desistir. Em imóvel na planta, a lei estabelece limites para as multas que a incorporadora pode cobrar, mas o contrato precisa refletir isso corretamente.

Responsabilidade pelos custos de transferência. ITBI, escritura e registro: quem paga? Na grande maioria dos contratos, esses custos ficam com o comprador. Mas isso precisa estar escrito. Para estimar esses valores antes de fechar, use a calculadora de custos de fechamento.

Corretagem. Quem paga, quanto e quando. Se a taxa de corretagem for responsabilidade do comprador, precisa estar explícito, não nas letras miúdas.

Contrato de compra e venda no financiamento

Quando há financiamento, o processo tem uma etapa a mais. O banco exige análise jurídica do contrato e do imóvel antes de aprovar o crédito. Se houver qualquer inconsistência na documentação ou no contrato, o banco pode recusar ou pedir correções, o que atrasa tudo.

Por isso, em compras financiadas, o contrato de compra e venda geralmente é assinado com uma cláusula suspensiva: o negócio só se concretiza se o financiamento for aprovado. Sem essa cláusula, se o banco negar, o comprador pode perder o sinal dado ao vendedor. Veja o fluxo completo no post sobre financiamento imóvel passo a passo.

O que mais gera problema na prática

Sinal sem recibo detalhado. É comum pagar um sinal para "reservar" o imóvel antes do contrato. Se não houver um recibo com valor, data, condições de devolução e o que acontece se a negociação não fechar, você tem um problema difícil de resolver.

Cláusula de vistoria ausente. Em imóvel usado, o contrato deve registrar o estado em que o imóvel foi entregue. Sem isso, qualquer problema encontrado depois da entrega vira disputa sobre quem é responsável.

Prazo de entrega sem penalidade. Contrato de imóvel na planta sem multa por atraso é um contrato que favorece só a incorporadora. A lei protege o comprador, mas exigir isso na via judicial é demorado e desgastante.

Cláusula de distrato desequilibrada. Caso você precise desistir, o contrato pode prever retenção de uma porcentagem do que foi pago. A lei do distrato (Lei 13.786/2018) limita esse percentual, mas contratos mal redigidos tentam ir além.

Preciso de um advogado para analisar o contrato?

Para imóvel na planta de incorporadora, o contrato já vem pronto e dificilmente é negociável cláusula a cláusula. Mas ter um advogado ou corretor experiente lendo junto ainda faz diferença, porque eles sabem o que é padrão e o que é abusivo.

Para imóvel usado entre particulares, um advogado que entenda de direito imobiliário é um custo que compensa. Um contrato mal redigido pode sair mais caro do que os honorários.

Se tiver dúvida sobre algum ponto antes de assinar, é só chamar no WhatsApp.

Fontes:

• Planalto — Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato): www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
• Código Civil Brasileiro: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• CRECI-SP: www.crecisp.gov.br