Taxa de corretagem: quem paga e quanto é em SP

A taxa de corretagem é um dos custos que mais pega os compradores de surpresa. Não porque seja escondida, mas porque muita gente chega ao processo de comprar imóvel em São Paulo sem saber se ela existe, quem paga, e quanto representa no total.

Este post explica tudo de forma direta, com o que realmente acontece na prática.

O que é a taxa de corretagem

A taxa de corretagem é a remuneração paga ao corretor de imóveis pela intermediação na compra e venda de um imóvel. É o pagamento pelo serviço de aproximar comprador e vendedor, conduzir as negociações e acompanhar o processo até o fechamento do negócio.

O corretor de imóveis é um profissional regulamentado pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), e a corretagem é a sua remuneração principal. Ela não é um imposto, não vai para o governo e não é obrigatória por lei em todos os casos, mas é prática de mercado consolidada e consta nos contratos de compra e venda na grande maioria das transações.

Quanto é a taxa de corretagem em São Paulo

A corretagem segue uma tabela orientativa publicada pelo CRECI-SP, que define os percentuais de referência por tipo de imóvel:

Imóvel urbano usado: 6% sobre o valor de venda

Imóvel urbano novo (lançamento ou em construção): entre 4% e 6% sobre o valor de venda, sendo que em incorporações com equipe própria de vendas, o percentual geralmente fica entre 4% e 5%

Imóvel comercial: 6% a 8%

Imóvel rural: 8% a 10%

Na prática, para imóveis novos em São Paulo, a corretagem cobrada pelas incorporadoras costuma ser de 4% a 5%. Para imóveis usados negociados por imobiliárias, o percentual padrão é 6%.

Esses são valores orientativos. A tabela do CRECI não é tabelamento obrigatório por força de lei desde uma decisão do CADE em 2017, mas o mercado segue esses percentuais como referência.

Para calcular a corretagem junto com ITBI e cartório e saber o total de custos do fechamento, use a calculadora de custos de fechamento.

Quem paga a corretagem: comprador ou vendedor?

Essa é a dúvida mais comum, e a resposta depende do tipo de transação.

Em imóvel novo (lançamento ou direto com incorporadora): a corretagem é paga pela incorporadora e já está embutida no preço de venda. O comprador não paga separadamente, mas ela está no preço final do imóvel.

Em imóvel usado com intermediação de imobiliária: a corretagem é tecnicamente devida pelo vendedor, já que é ele quem contratou o serviço de intermediação. Mas na prática, em muitas negociações, esse custo é repassado ao comprador ou dividido entre as partes dependendo do que for acordado.

Em transações diretas entre particulares: se não há corretor envolvido, não há corretagem. Mas atenção: sem um profissional habilitado conduzindo a transação, os riscos jurídicos para ambas as partes aumentam consideravelmente.

O ponto importante é que, independentemente de quem formalmente paga, o comprador precisa saber se esse custo está incluído no preço pedido ou se será cobrado à parte, para fazer o planejamento financeiro corretamente.

O que diz a lei sobre a corretagem

O contrato de corretagem está regulamentado pelo Código Civil, nos artigos 722 a 729. Os pontos mais relevantes para o comprador:

O corretor tem direito à comissão quando o negócio é concluído por resultado direto da sua intermediação, mesmo que o contrato definitivo seja assinado depois que ele deixou de atuar, desde que dentro de um prazo razoável.

Se duas partes contratarem corretores diferentes e o negócio for fechado, a comissão é dividida entre os dois profissionais, salvo estipulação em contrário.

O corretor perde o direito à comissão se agiu com negligência ou má-fé na intermediação.

Quando o corretor tem direito à comissão

O direito à corretagem nasce com o resultado, não com o esforço. Isso significa que se o negócio não for fechado, em tese o corretor não tem direito à comissão, mesmo que tenha dedicado tempo e trabalho à negociação.

Mas há um detalhe importante: se o comprador foi apresentado ao imóvel pelo corretor, negociou com esse profissional, e depois fechou o negócio diretamente com o vendedor para evitar o pagamento da corretagem, o corretor pode recorrer judicialmente. Há jurisprudência consolidada reconhecendo o direito à comissão nessa situação.

Corretagem em imóvel novo vs imóvel usado

Em imóvel novo, a corretagem já está precificada pelo incorporador no valor do imóvel. Você paga o preço anunciado e a corretagem está dentro. Não há negociação sobre esse custo porque ele faz parte da estrutura de custos do empreendimento.

Em imóvel usado, a situação é diferente. O vendedor pode ou não ter contratado uma imobiliária. Se contratou, a corretagem é cobrada sobre o valor de venda e pode ou não ser transferida ao comprador dependendo da negociação. Em mercados com alta demanda, o vendedor absorve esse custo. Em mercados com mais oferta, ele pode ser repassado.

Para imóveis no Butantã e na zona oeste de São Paulo, a prática mais comum em lançamentos é a corretagem de 4% a 5% já incluída no preço pela incorporadora, sem custo extra para o comprador.

Devo negociar a taxa de corretagem?

Em imóvel novo direto com incorporadora, dificilmente. A corretagem está contratada entre a incorporadora e o corretor ou imobiliária parceira, e o comprador não tem poder de negociação sobre ela.

Em imóvel usado, há mais espaço para negociar, especialmente em transações de maior valor ou quando o vendedor está motivado a fechar rapidamente.

O que vale negociar em imóvel novo não é a corretagem, mas sim as condições de pagamento, o desconto no preço total, ou benefícios como personalização do imóvel, vaga de garagem extra ou prazo maior para assinatura.

Se quiser entender exatamente quanto você precisará ter disponível entre corretagem, ITBI e cartório para fechar um imóvel específico, é só chamar no WhatsApp. Faço a conta com os seus números.

Fontes:

• CRECI-SP: www.crecisp.gov.br
• Código Civil Brasileiro (arts. 722 a 729): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• CADE: www.gov.br/cade