Quem paga o ITBI: Comprador ou Vendedor?
A resposta rápida é: o comprador. Mas parar aqui seria ignorar o que realmente importa na prática: a responsabilidade legal é do comprador, mas quem desembolsa o valor pode ser o vendedor, se as partes assim negociarem. E é exatamente nessa diferença que está a dúvida de quem está no meio de uma negociação imobiliária.
Este blog post não vai explicar o que é o ITBI do zero. Se você chegou até aqui, já sabe que é um imposto municipal cobrado na compra e venda de imóveis. O que vamos detalhar é a questão central: quem tem a obrigação de pagar, quando o vendedor pode assumir esse custo, como registrar isso de forma segura e o que acontece quando o acordo não é cumprido.
A regra legal: o comprador é o contribuinte
O Código Tributário Nacional, no artigo 42, permite que cada município defina o contribuinte do ITBI. E na esmagadora maioria das legislações municipais brasileiras, esse contribuinte é o adquirente do imóvel, ou seja, o comprador.
A lógica é direta: a transmissão do bem beneficia quem está adquirindo a propriedade. Por isso, é ele quem carrega a obrigação tributária perante a prefeitura.
Isso tem uma consequência prática que muita gente subestima: mesmo que vendedor e comprador combinem verbalmente que o vendedor vai pagar, se o pagamento não for feito, a prefeitura vai cobrar do comprador. Do ponto de vista fiscal, ele é sempre o responsável. A negociação entre as partes é um acordo civil, não cancela a obrigação tributária.
O vendedor pode pagar o ITBI? Pode. Mas com cuidados
Nada na lei proíbe que o vendedor assuma o pagamento do ITBI como condição do negócio. Isso é lícito, relativamente comum em determinados mercados e pode ser uma ferramenta útil de negociação.
O que muda nesse cenário é apenas quem desembolsa o valor na prática. A obrigação legal continua sendo do comprador perante a prefeitura. O vendedor que aceita pagar o ITBI está assumindo um compromisso contratual com o comprador, não uma obrigação tributária direta com o município.
Essa distinção é importante por um motivo simples: se o vendedor se comprometer a pagar e não pagar dentro do prazo, o cartório não vai registrar a transferência do imóvel. E o comprador, que já pode ter pago o valor total do imóvel, fica sem o registro no próprio nome. A prefeitura não vai atrás do vendedor. Ela vai cobrar de quem a lei definiu como contribuinte.
Por isso, qualquer acordo que desvie da regra padrão precisa estar muito bem documentado.
Leia também: Glossário Imobiliário
Como registrar o acordo no contrato de forma segura
Se a negociação resultar em o vendedor pagar o ITBI, parcial ou integralmente, o contrato de compra e venda precisa refletir isso com precisão. Acordos verbais sobre esse ponto não oferecem proteção real ao comprador.
Uma cláusula bem redigida deve conter pelo menos quatro elementos:
Definição clara de quem paga. Escreva de forma expressa e sem margem para interpretação: "O pagamento do ITBI incidente sobre esta transação será de responsabilidade do vendedor" ou, se for parcial, "O vendedor arcará com X% do valor do ITBI calculado sobre o preço de venda."
Prazo definido para o pagamento. O ITBI precisa estar quitado antes do registro em cartório. O contrato deve estabelecer uma data limite para que o vendedor efetue o pagamento e entregue o comprovante ao comprador, com folga suficiente para não atrasar o processo.
Obrigação de apresentar o comprovante. Não basta pagar. O vendedor deve entregar ao comprador o comprovante de quitação com antecedência suficiente para a lavratura da escritura. Inclua isso explicitamente.
Penalidade para o caso de descumprimento. Se o vendedor não pagar no prazo, o comprador precisa saber o que acontece. As opções mais comuns são: multa contratual equivalente ao valor do ITBI mais juros, desconto automático no saldo devedor final, ou até rescisão com devolução dos valores pagos. Defina qual se aplica.
Idealmente, essa cláusula deve ser revisada por um advogado especializado em direito imobiliário antes da assinatura, especialmente em transações de maior valor.
Quando o vendedor pagar o ITBI faz sentido estratégico
Há situações em que assumir o ITBI como vendedor é uma estratégia inteligente de negociação, não um sacrifício.
Em imóveis com dificuldade de venda, oferecer pagar o ITBI pode destravar uma negociação que estava parada por limitação de caixa do comprador. O comprador que não tem o valor do imposto disponível no momento pode aceitar um preço um pouco maior pelo imóvel se o vendedor cobrir esse custo.
Em negociações onde o comprador está comparando dois imóveis similares, o vendedor que oferece absorver o ITBI cria uma vantagem concreta, especialmente se o imóvel concorrente não oferece essa condição.
Em transações de alto valor, o ITBI pode representar dezenas de milhares de reais. Nesse cenário, o vendedor pode usar o pagamento do imposto como moeda de troca para fechar pelo preço cheio, evitando descontos maiores no valor do imóvel.
A conta a fazer é simples: qual é maior, o desconto que o comprador pediria no preço do imóvel, ou o valor do ITBI? Se o desconto esperado for maior, pagar o ITBI pode ser o melhor negócio para o vendedor.
O que a jurisprudência diz sobre a responsabilidade pelo ITBI
O STJ consolidou no Tema 1.113 (REsp 1.937.821) que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado pelo contribuinte, não o valor venal de referência fixado unilateralmente pela prefeitura. Isso protege o comprador de cobranças infladas, mas não muda quem é o responsável pelo pagamento.
O STF, por sua vez, definiu que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro do imóvel em cartório, não com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Isso significa que, tecnicamente, o imposto não é devido antes do registro, o que pode ter implicações na ordem dos pagamentos dependendo de como o negócio está estruturado.
O ponto relevante para quem está negociando quem paga o ITBI é que nenhuma dessas decisões muda a regra do contribuinte. O comprador continua sendo o responsável legal perante o fisco, independentemente do que conste no contrato entre as partes.
O risco do combinado verbal e por que ele não protege o comprador
É surpreendentemente comum que acordos sobre o pagamento do ITBI fiquem apenas no verbal, especialmente em transações entre pessoas que se conhecem ou que querem simplificar o processo.
O problema é que, se o vendedor não cumprir o combinado, o comprador enfrenta uma situação complicada. Ele pode acionar o vendedor judicialmente para cobrar o reembolso do valor pago, mas para isso precisa provar o acordo. Sem cláusula contratual, essa prova é difícil. E enquanto o processo corre, o registro do imóvel pode estar travado.
Além disso, atrasos no pagamento do ITBI geram multa e juros que o comprador vai acabar pagando caso precise quitar o imposto por conta própria para não perder o prazo do cartório. Esses valores extras raramente são recuperados com facilidade.
A proteção real está no contrato. Não existe atalho seguro para esse ponto.
A regra é clara: o comprador paga o ITBI. Mas a negociação é livre, e o vendedor pode assumir esse custo como parte das condições do negócio. O que não pode acontecer é esse acordo ficar apenas no verbal.
Com uma cláusula bem redigida no contrato, prazo definido e penalidade prevista para o descumprimento, o comprador está protegido. Sem isso, o risco recai inteiramente sobre quem a lei já definiu como responsável pelo imposto.
Fontes
- STJ: Tema 1.113 - Base de cálculo do ITBI https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx
- STJ: Jurisprudência em Teses sobre ITBI https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/29012024-Jurisprudencia-em-Teses-traz-entendimentos-sobre-ITBI-e-contrato-de-parceria-agricola-.aspx
- STJ: Jurisprudência completa sobre ITBI e impostos municipais https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/16102022-ITBI-e-IPTU-o-STJ-e-os-impostos-municipais-que-incidem-sobre-imoveis--parte-1-.aspx
Perguntas frequentes sobre o ITBI
Se o vendedor concordou em pagar o ITBI e não pagou, o que o comprador pode fazer?
O comprador pode acionar o vendedor judicialmente com base na cláusula contratual de descumprimento, pedindo o reembolso do valor pago mais as penalidades previstas no contrato. Se não houver cláusula contratual, a prova do acordo fica mais difícil. Na prática, o comprador precisará quitar o ITBI por conta própria para conseguir o registro do imóvel e depois cobrar o vendedor separadamente.
O acordo de que o vendedor paga o ITBI precisa ser levado ao cartório?
Não necessariamente. O cartório exige apenas o comprovante de pagamento do ITBI, não o contrato que define quem pagou. O acordo entre as partes sobre quem desembolsou o valor é uma questão civil entre comprador e vendedor, sem interferência direta no processo cartorário.
É possível dividir o ITBI entre comprador e vendedor?
Sim. Comprador e vendedor podem negociar qualquer divisão do custo do ITBI: 50/50, 70/30, ou qualquer outra proporção que faça sentido para o negócio. O que importa é que a divisão esteja registrada no contrato com clareza, incluindo o valor estimado de cada parte e o prazo para pagamento.
O valor do ITBI pode ser descontado do preço do imóvel em vez de ser pago separadamente?
Na prática das negociações, sim. Nada impede que as partes estruturem o negócio de forma que o preço acordado já contemple o custo do ITBI, sendo o vendedor responsável por quitar o imposto com parte do valor recebido. O que não é possível é declarar um preço menor no contrato apenas para reduzir a base de cálculo do ITBI de forma artificial, o que configura fraude fiscal.
Se o imóvel for financiado, o ITBI muda de responsável?
Não. O comprador continua sendo o contribuinte do ITBI independentemente de o imóvel ser comprado à vista ou financiado. O que pode mudar em imóveis financiados é a alíquota aplicada sobre a parcela financiada dentro do Sistema Financeiro de Habitação, conforme a legislação de cada município.
A prefeitura pode cobrar o ITBI do vendedor se o comprador não pagar?
Depende da legislação municipal. Em alguns municípios, o vendedor pode ser definido como responsável solidário pelo pagamento do ITBI, o que significa que a prefeitura pode cobrar de qualquer uma das partes. Isso reforça o interesse do vendedor em garantir que o imposto seja pago, mesmo quando a obrigação principal é do comprador.
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