HIS e HMP em São Paulo: o que é e quem pode comprar
Você pesquisa um apartamento em São Paulo, encontra um que parece interessante, e no anúncio aparece a sigla HIS ou HMP. Não fica claro o que significa. Você não sabe se isso é bom, se há restrição para comprar, se muda alguma coisa no financiamento ou no uso do imóvel. E o vendedor explica de forma superficial porque muitas vezes ele mesmo não domina bem o assunto.
Este post explica o que é HIS e HMP em linguagem direta, quais são os limites de renda e preço atualizados para 2026, o que você pode e não pode fazer com o imóvel, e qual a diferença entre essas categorias e o Minha Casa Minha Vida.
De onde vieram essas categorias
HIS e HMP são categorias urbanísticas criadas pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, a Lei Municipal 16.050/2014. Não são programas de financiamento. São definições sobre o tipo de imóvel e para quem ele deve ser destinado.
O Plano Diretor criou essas categorias para ampliar a oferta de moradia para famílias de renda baixa e média em São Paulo. Em troca de construir uma porcentagem de unidades HIS ou HMP, as construtoras recebem incentivos urbanísticos, como maior potencial construtivo em determinadas zonas da cidade. Por isso é comum encontrar prédios que têm ao mesmo tempo unidades HIS, HMP e apartamentos convencionais de mercado livre.
Os limites de renda e os tetos de preço são atualizados todo ano em janeiro, com base no salário mínimo vigente. Os valores aqui são os do Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026.
Leia também: Como comprar um imóvel no Butantã em 2026
O que é HIS
HIS significa Habitação de Interesse Social. É a categoria voltada para famílias de baixa renda que, sem esse tipo de programa, dificilmente conseguiriam comprar um imóvel no mercado convencional de São Paulo.
O HIS se divide em duas subcategorias:
HIS-1: para famílias com renda familiar mensal de até R$ 4.863,00 (3 salários mínimos) ou renda per capita de até R$ 810,50. O teto de preço do imóvel é de R$ 276.102,20.
HIS-2: para famílias com renda familiar mensal de até R$ 9.726,00 (6 salários mínimos) ou renda per capita de até R$ 1.621,00. O teto de preço do imóvel é de R$ 383.636,74.
Imóveis HIS têm no máximo 1 sanitário e 1 vaga de garagem. O uso para locação de temporada (Airbnb, short stay) é proibido por lei.
O que é HMP
HMP significa Habitação de Mercado Popular. É a categoria intermediária, voltada para famílias com renda maior do que o HIS mas que ainda precisam de condições diferenciadas para comprar.
HMP: para famílias com renda familiar mensal de até R$ 16.210,00 (10 salários mínimos) ou renda per capita de até R$ 2.431,50. O teto de preço do imóvel é de R$ 537.672,71.
Imóveis HMP permitem até 2 sanitários e 1 vaga de garagem. A locação de temporada também é proibida por lei, igual ao HIS.
Qual a diferença entre HIS, HMP e apartamento convencional
O apartamento convencional de mercado livre em São Paulo é chamado de R2V (Residencial 2 Vertical). Não tem limite de renda, não tem teto de preço e pode ser alugado por temporada dependendo da convenção do condomínio.
A tabela abaixo resume as três categorias com os valores de 2026:
| Categoria | Renda familiar máxima | Teto de preço | Airbnb permitido |
|---|---|---|---|
| HIS-1 | R$ 4.863,00 | R$ 276.102,20 | Não |
| HIS-2 | R$ 9.726,00 | R$ 383.636,74 | Não |
| HMP | R$ 16.210,00 | R$ 537.672,71 | Não |
| R2V | Sem limite | Sem limite | Depende do condomínio |
Posso comprar HIS ou HMP se minha renda está acima do limite?
Sim, tecnicamente um investidor com renda acima dos limites pode comprar uma unidade HIS ou HMP. Mas há uma restrição importante: durante os primeiros 10 anos, o imóvel não pode ser usado pelo próprio comprador como moradia. Ele deve ser destinado à locação ou à venda para famílias que se enquadram na faixa de renda da categoria.
Além disso, o valor do aluguel não pode ultrapassar 30% da renda máxima da faixa, segundo o Decreto 64.244/2025. E locação de temporada é proibida em qualquer hipótese.
Para quem quer comprar para uso próprio, precisa se enquadrar nos limites de renda da categoria. A comprovação é feita por documento certificado, não basta holerite ou extrato bancário direto ao banco.
HIS e HMP são a mesma coisa que Minha Casa Minha Vida?
Não. Essa é a confusão mais comum e vale deixar claro.
HIS e HMP são categorias urbanísticas definidas pelo Plano Diretor de São Paulo. Definem o tipo do imóvel e para quem ele se destina.
O Minha Casa Minha Vida é um programa federal de financiamento habitacional com subsídio do governo. Ele financia imóveis em todo o Brasil, incluindo cidades onde o Plano Diretor de São Paulo não se aplica.
Os dois se cruzam com frequência porque muitas unidades HIS em São Paulo são financiadas pelo MCMV. Mas um imóvel pode ser HIS e ser comprado sem MCMV, usando FGTS ou recursos próprios. E o MCMV financia imóveis que não são HIS, em outras cidades do país.
Como saber se um imóvel é HIS, HMP ou R2V
A classificação consta da matrícula do imóvel e do memorial de incorporação do empreendimento. Na prática, a construtora informa a categoria no contrato de compra e venda.
Se o anúncio não deixar claro, pergunte diretamente qual é o enquadramento da unidade antes de assinar qualquer documento. Essa informação muda o que você pode fazer com o imóvel por pelo menos 10 anos.
Imóveis HIS e HMP disponíveis no portfólio
Dois empreendimentos do portfólio da Corretora Branca têm unidades com esse enquadramento:
O Arts Butantã, da Cambur, tem studios HIS e HMP no Condomínio Smart, a partir de R$ 352.692,60, a 4 minutos do metrô Butantã. Breve lançamento.
O The Collection Vila Clementino, da Trisul, tem unidades HMP entre as estações Hospital São Paulo e Santa Cruz, a partir de R$ 409.100, com entrega prevista para março de 2027.
Para entender o processo de financiamento e ver se você se enquadra, use o guia de financiamento imóvel passo a passo. Para falar diretamente sobre qualquer um dos empreendimentos, é só chamar no WhatsApp.
Perguntas Frequentes sobre HIS e HMP em São Paulo: o que é e quem pode comprar
O que é HIS em São Paulo?
HIS significa Habitação de Interesse Social. É uma categoria de imóvel criada pelo Plano Diretor de São Paulo destinada a famílias de baixa renda. Divide-se em HIS-1, para renda familiar de até R$ 4.863,00 com imóvel até R$ 276.102,20, e HIS-2, para renda de até R$ 9.726,00 com imóvel até R$ 383.636,74. Valores de 2026.
O que é HMP em São Paulo?
HMP significa Habitação de Mercado Popular. É voltada para famílias com renda de até R$ 16.210,00 por mês (10 salários mínimos). O teto de preço do imóvel HMP em 2026 é de R$ 537.672,71. A locação por temporada é proibida.
Quem pode comprar imóvel HIS ou HMP?
Quem tem renda dentro dos limites de cada categoria pode comprar para uso próprio. Investidores com renda acima dos limites podem comprar, mas o imóvel deve ser destinado à locação ou venda para famílias enquadradas na faixa por pelo menos 10 anos, sem uso próprio e sem Airbnb.
HIS e HMP são a mesma coisa que Minha Casa Minha Vida?
Não. HIS e HMP são categorias urbanísticas do Plano Diretor de São Paulo que definem o tipo de imóvel. O Minha Casa Minha Vida é um programa federal de financiamento habitacional. Os dois se cruzam com frequência, mas são conceitos diferentes.
Posso alugar no Airbnb um imóvel HIS ou HMP?
Não. A locação por temporada é expressamente proibida por lei para imóveis HIS e HMP, sem exceção. A única categoria legalmente adequada para Airbnb e short stay em São Paulo é o NR (Não Residencial).
Como sei se um imóvel é HIS, HMP ou convencional?
A classificação consta da matrícula do imóvel e do memorial de incorporação do empreendimento. A construtora deve informar a categoria no contrato de compra e venda. Se não estiver claro, pergunte antes de assinar.
